巫家壩今年將首次出讓土地 1萬4千多的樓面價能賣得掉嗎?

自從去年7月24日龍湖拿下住混合用地后,巫家壩終于告別了近15個月的土地供應“空窗期”,10月9日,巫家壩兩宗合計約53.76畝的純住宅用地正式上架,將于本月30日網拍。關于此次土地出讓,值得解讀的角度與信息都不少,如果網拍成功,最重要的則無過于巫家壩地價將誕生新標準,對未來片區房價也會產生較大影響。

巫家壩今年將首次出讓土地 1萬4千多的樓面價能賣得掉嗎?

巫家壩本月底網拍的住宅用地位于汕昆高速西南側

先來看這兩宗土地的情況,本次出讓的KCGD2020-3-A1、KCGD2020-4-A1兩宗地為城鎮住宅用地,位于巫家壩北側和甸營村、緊鄰汕昆高速西南側,兩宗地起始總價196329.42萬元,最大容積率3.8,可建面積約13.61萬方,建筑密度≤28%,綠地率>30%。按此計算,土地每畝單價高達3654萬元,起始樓面價則達到約14425元/㎡。

巫家壩今年將首次出讓土地 1萬4千多的樓面價能賣得掉嗎?

巫家壩本月底網拍兩宗住宅用地信息

僅從以上出讓信息看,這53畝住宅用地顯然與巫家壩其他項目沒法比,除了距高速路僅幾十米的劣勢之外,更重要的是土地價格較片區以往地價高出了數倍。 

巫家壩的地價其實一直很穩定,從2017年10月首批土地開閘供應,到最近一次龍湖拿地,每畝單價大致在1200-1700萬之間浮動,樓面地價也大多在4000-6000元,表面看并不算高。

但前后地價如此懸殊,最重要的原因在于,這次是巫家壩首次不設門檻、并且沒有配建要求的純住宅土地供應。

以往巫家壩的土地市場,充斥著諸如500強資格、千億資產、全國布局、總部大廈、商業中心等高門檻條件,加上學校、道路等配建要求,和商業辦公持有運營成本,不僅實際開發成本遠高于表面數字,一般房企也難以參與。

因此,此次巫家壩首次有純住宅用地出讓,盡管位置比較邊緣,但因為沒有開發商業和建設總部大廈等門檻條件,普通開發商終于也有了參與巫家壩開發的機會,所以起始樓面地價也就達到了1萬4以上的高位。這個定價也反映了相關機構維護巫家壩房價現狀的意圖。但和甸營這兩宗住宅用地1.44萬的樓面地價,意味著將來即便是開發高層筒子樓毛坯房,房價也會在2萬以上,如果開發巫家壩核心區的板式精裝高端產品,房價最少2.5萬起,比目前巫家壩核心區大多數樓盤還要貴。問題是和甸營在巫家壩邊緣地帶,待出讓地塊距離高速公路近在咫尺,遠離巫家壩中心的商業商務區和主要配套,遠離地鐵,周邊環境現狀也比較差,2萬多的房價明顯缺乏競爭力。

巫家壩今年將首次出讓土地 1萬4千多的樓面價能賣得掉嗎?

即將出讓的巫家壩和甸營地塊在巫家壩的位置(圖中綠色方塊所示區域)

迄今為止,與巫家壩此次出讓的地塊條件相近、面積大小差不多的高價地塊,是今年4月龍湖在雙塔片區溢價摘得的43.5畝的純住宅用地,樓面地價為每平方米10079元,遠低于即將出讓的和甸營地塊起價。但龍湖所拿地塊位于雙塔片區,位置和配套條件都好得多。所以,盡管巫家壩發展前景看好,土地緊缺,又有一年多沒有出讓土地,可是如此高的地價估計會嚇跑不少開發商,能否順利出讓頗有懸念。

 

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  • 房網用戶

    所以說高房價的罪魁禍首是政府
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  • 房網用戶

    是哪個傻子定這么高的價,還說控制房價,就這么控制嗎,有關部門怎么不管管!
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